Державна реєстрація права власності на самочинно побудований об’єкт нерухомого майна

Одним із актуальних питань у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно є оформлення прав власності на самочинно збудовані об’єкти нерухомого майна. У своїй переважній більшості випадки самочинного будівництва обумовлені відсутністю в забудовника бажання та часу збирати документи та дозволи, необхідні для зведення певної будівлі, кількість яких у нашій державі є чималою.

Частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Крім того, самочинним будівництвом також визнається будівництво без дозволу місцевих органів виконавчої влади нового будинку замість зруйнованого старого або переобладнання нежитлової будівлі в житлове приміщення, а також проведення робіт із реконструкції об’єкта нерухомості, виконання яких потребує отримання відповідного дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції, без отримання такого.

Дозвільним документом є документ, передбачений статтями 36 та 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», тобто декларація про початок виконання будівельних робіт (для об’єктів І-ІІІ категорії складності) або дозвіл на виконання будівельних робіт (для об’єктів ІV-V категорії складності). Кожна із зазначених ознак є самостійною й достатньою для того, щоб визнати об’єкт нерухомого майна самочинним будівництвом.

Самочинне будівництво являє собою правопорушення, зокрема норм земельного законодавства та законодавства у сфері будівництва. А тому згідно з частиною 2 статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Наведена норма забезпечує відсутність масового поширення такого негативного явища як самочинне будівництво.

На сьогодні законодавством передбачено два способи набуття  права власності на самочинно побудований об’єкт нерухомого майна: позасудовий та судовий.

Позасудовий спосіб полягає в отримання особою, що здійснила самочинне будівництво, усіх необхідних документів для звернення до органу державної реєстрації прав із метою проведення державної реєстрації прав із видачею свідоцтва про право власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до частини 3 статті 376 Цивільного кодексу України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частини 5 статті 376 Цивільного кодексу України).

У разі позитивного вирішення справи, рішення суду про визнання права власності  на самочинно збудований об’єкт нерухомого майна, яке набрало законної сили, відповідно до пункту 5 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є підставою для проведення державної реєстрації виникнення права власності на такий об’єкт нерухомості. При цьому слід звернути увагу на те, що пунктом 10 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461, передбачено, що в разі, коли на самочинно збудоване нерухоме майно визнано право власності  за рішенням суду, воно приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком.

Відповідно до пункту 12 вказаного Порядку експлуатація об’єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Водночас законодавством передбачено спрощену процедуру та умови прийняття в експлуатацію об’єктів нерухомості, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт. Дія Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення І та ІІ категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 19.03.2013 року № 95, зареєстрованого у Міністерстві юстиції 15.04.2013 року за № 612/23144, поширюється на такі об’єкти нерухомого майна:

– індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 5.08.1992 року до 12.03.2011 року;

– збудовані до 12.03.2011 року громадські будинки І та ІІ категорії складності; будівлі і споруди сільськогосподарського призначення І та ІІ категорії складності.

Також, відповідно до абзацу 5 пункту 49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 року № 868, документом, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку, господарської (присадибної) будівлі та споруди, прибудови до них, побудованих до 5.08.1992 року, є технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.

Тобто для проведення державної реєстрації прав із видачею свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомого майна, збудований до 5.08.1992 року, законодавством не передбачено подання заявником спеціального документа, що підтверджує введення об’єкта нерухомості в експлуатацію, в якості такого документа в даному випадку виступає технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.

Ураховуючи наведене, для проведення державної реєстрації права власності на самочинно побудований об’єкт нерухомого майна, за загальним правилом, власник, окрім інших документів, передбачених законодавством, подає до органу державної реєстрації прав рішення суду про визнання права власності на такий об’єкт, яке набрало законної сили, та документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Л. Луценко, завідувач сектору державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Гадяцького РУЮ