Ціна чорнозему: скільки насправді коштує земля України

Проект «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»

Суперечки навколо земельної реформи йдуть 15 років. А скільки насправді коштує земля України? Експерти VoxUkraine пошукали відповідь в інших країнах Європи.

Мораторій на продаж сільгоспземель продовжено до січня 2017 року, але питання земельної реформи в Україні і відкриття ринку земель залишаться на порядку денному політиків і експертів на протязі всього року.

Що із сільгоспземлею в Європі

Ринки земель сільськогосподарського призначення в країнах ЄС порівняно стабільні і не дуже активні. Наприклад, у Франції в період від 1993 до 2005 року угоди укладалися в середньому по 280000 га щорічно. Це становить близько 1% від загальної площі земель сільськогосподарського призначення. В Італії на ринку договори купівлі-продажу укладаються приблизно на 1-2% від площі сільськогосподарських земель. В Ірландії ця частка дорівнювала приблизно 3%, в Іспанії, Швеції та Британії – лише 0,6%. Що стосується нових членів ЄС, продаж земель сільськогосподарського призначення в Болгарії становила до вступу в ЄС менше 2,5% загальної площі земель. Ця площа зросла на 45% за період з 2006 до 2008 року. У Румунії перед вступом в ЄС ця частка була ще меншою, у середньому менше 1,5% щорічно. Площа проданої землі с/г призначення більш ніж потроїлася за період з 2005 до 2009 року. У Польщі близько 0,9% землі продається на публічних торгах, і приблизна кількість продається приватним шляхом. У Чехії річний обсяг придбаної у приватні руки землі становив близько 0,2-0,3% загальної площі сільськогосподарських земель у період 1993-2001 років і 1,5% – із 2002 до 2004 року і досяг 3,3% у 2005 році. Це зростання було викликане (серед інших причин) запуском програми більш дешевих іпотечних кредитів. У Литві близько 3% земель у приватній власності змінили власників у результаті продажу або дарування в період 2000-2003 років. У рік вступу країни в ЄС (2004) відбулося значне зростання активності на ринку, аж до 5-7%. На відміну від вищезгаданих країн, ринок землі в Україні все ще не працює. Ймовірно, що частка землі, яка стане предметом купівлі-продажу, буде вища, ніж у більшості європейських країн. Особливість ринку в тому, що велика частина сільськогосподарських земель в Україні обробляється не власниками, і більшість власників є пенсіонерами. Тому ринок землі в Україні не буде інертним. З іншого боку, більшість угод із продажу землі в інших країнах фінансується банками. А в Україні кредитів на купівлю землі практично немає. Цей фактор буде стримувати попит на землю. Нарешті доцільно очікувати велику кількість транзакцій у перші 2-3 роки після відкриття ринку продажів (5-7% залежно від наявності обмежень). Причиною стане спекулятивний попит і спроби легалізувати раніше здійснені неформальні угоди. Доцільно очікувати великої кількості транзакцій у перші 2-3 роки після відкриття ринку землі – 5-7% залежно від наявності обмежень

Що стосується цін на сільськогосподарські землі, у сусідніх країнах і країнах ЄС вони дуже відрізняються. Найвищі ціни зафіксовані на Мальті і в Нідерландах (більше $60000 за гектар). У більшості західноєвропейських країн ціни коливаються від $15000 до $30000 за гектар, а в Східній Європі – від $1000 до $5000 за гектар. Ціни з найвищими темпами зростання в 2000-2009 роках зафіксовані у нових членів ЄС: Латвії, Румунії та Литви – 71%, 62% і 47% відповідно.

Орендні правила по-європейськи
Найвищі орендні ставки зафіксовані в Данії, Ірландії та Нідерландах (понад $600 за гектар щорічно), а найнижчі – у Литві і Словаччині ($54 і $26 за гектар відповідно). У більшості інших країн орендні ставки знаходяться в районі $200 за гектар. Вартість оренди визначається в основному економічною віддачею від використання землі, тобто залежить від вартості сільськогосподарської продукції, яку можна зробити на одному гектарі, за вирахуванням інших витрат. При цьому вигода від обробки сільгоспземель залежить від ціни на сільськогосподарські товари, сільськогосподарські технології, родючості ґрунтів і доступності земель. У деяких країнах ринку оренди землі не існує зовсім або він спотворений, наприклад, у Сербії та Грузії. В Україні орендні ставки на землю в приватній власності становили близько $75 за гектар перед девальвацією гривні, а в 2015 році знизилися до $32 (зі значними відмінностями між регіонами). Інші фактори, які утримують низькими орендні ставки в Україні, пов’язані з фрагментованістю земельних угідь і слабкою ринковою позицією власників землі, а також зі складністю реєстрації прав оренди.

Ціни продажу на добре розвинених ринках приблизно дорівнюють величині капіталізації економічної віддачі від оренди землі. Таким чином, у країнах із низькими процентними ставками і більш доступними кредитами ціни на землю будуть вищі. Крім процентної ставки, більш високий рівень захисту прав власності на землю (наприклад, формальна реєстрація і дієва судова система) буде сприяти більш високими цінами. З іншого боку, спотворення (наприклад, обмеження розмірів землі у власності, обмеження доступу на ринки земель, податки) будуть знижувати ціни. Можливість здавати землю в оренду і використовувати її в якості застави, а також субсидії сільськогосподарським виробникам підвищують вартість землі і ціни. Якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін буде таким же, як в ЄС, слід очікувати, що середня ціна на землю буде складати $2990 за гектар. Усі вищезгадані чинники впливають на співвідношення орендних ставок і цін на землю, яке коливається від 0,06% до 5,99% в країнах ЄС (середнє значення – 2,01%). Найвищим співвідношення орендних ставок і цін є в Литві і Болгарії (більше 4%) – ціни на землю відносно низькі у порівнянні з економічною віддачею від землі, відображеної в орендних ставках.

Чого чекати в Україні

Розвиток ринку продажу сільськогосподарських земель в Україні буде визначатися двома основними факторами: доступністю кредитних ресурсів та переліком обмежень і спотворень, які будуть передбачені Законом про обіг землі (наприклад, максимальний розмір земель у власності, доступ юридичних осіб та іноземців на ринок земель, упровадження переважних прав ). Найбільш ймовірно, що до часу зняття мораторію стануть доступними лише дуже обмежені кредитні ресурси, тому ціни, швидше за все, будуть залишатися нижче очікуваного рівня. Нещодавно затверджені обмеження підтримки агровиробників і введення мінімального терміну оренди належать до факторів, які, ймовірно, будуть утримувати низькі ціни на землю. Однак із розвитком інфраструктури ринку земель та інші реформи земельних відносин та сільського господарства, ціни, ймовірно, виростуть до рівня інших східноєвропейських країн.

Д. Нізалов, О. Нів’євський, О. Прокопенко